所有者不明の土地の面積が九州に相当するなど社会問題となっていることから、相続登記を義務とするなどの法改正がされることになりました。令和6年(西暦2024年)から施行される予定です。
今回は、その中でも特に重要な相続登記の義務化について説明します。
なお、建物は解体して存在しなくなれば、登記名義人が誰であっても、滅失登記をすることが可能です。しかし、土地の場合は水没でもしない限り、土地そのものが滅失することがまず考えらえません。なので、ここでは「土地」に限定して説明します。

1.なぜ所有者不明の土地がこんなに増えたのか？

①相続登記は法律上の義務ではなく、登記しなくても制裁がない
不動産所有者が死亡した場合、相続登記をすることは法律上の義務とされていません。
そのため、資産価値がある不動産は相続登記がされるのが通常ですが、資産価値が乏しい不動産(例えば野原・山林など)は戸籍収集や遺産分割協議や登記申請などかえって手間がかかるので、そのまま放置されていることが多いです。

②所得者・共有者であることを把握しないまま年月が経過した
固定資産税が課税されないほど資産価値が乏しい不動産だったり、共有地などで固定資産税の課税通知書が送付されないと、そもそも自分が所有者であることも失念していたり、相続人が遺産であることを把握できないまま代替わりして年月が経ってしまうという事態があります。

2.どのように変わるのか？

①相続登記は「義務」となり、登記名義人が死亡してから3年以内に登記申請をするものとし、怠ると「過料」の制裁がある
②ただし、相続人の負担軽減のため、相続人の1人が、法務局に対して、登記名義人が死亡したことと申出人が登記名義人の相続人であることを「申告」すれば、申告した人は過料の制裁は免れる
③相続登記のみならず、所有名義人が住所変更した場合、2年以内に住所変更登記することも義務とし、怠ると「過料」の制裁がある
④一定の要件を満たせば、相続した土地の所有者を国庫に帰属させる制度が設けられる

というものです。画期的にも思えますが、実は「ワナ」も潜んでいます。

3.それぞれの注意点

①について
対象は、あくまでも「登記名義人」であるということです。何らかの事情で実際の所有者とは違う人が名義人であっても、このことを理由に相続登記を免れることはできません。
また期間が相続開始から「3年」となっていることです。
遺産分散で揉めて3年以内に協議ができないときは、とりあえず②の「申告」をしておく必要があります。
そして、遺産分割協議ができてから3年以内に「申請」することになります。

②について
「申告」の場合、登記名義人の誕生から死亡までの戸籍・除籍を一式そろえる必要はなく、申告する人が登記名義人の相続人であることが分かる範囲の戸籍・除籍だけで足ります。
「申請」の場合、登記簿には、法定相続人全員ではなく、「申告した人」の住所・氏名を記載することになっています。しかし、ここで登記に記載された人に対しては、今後の固定資産税の課税通知書が送付されることになると予想されます(役所がどのようにするかはまだ未確定です。)
その場合、法定相続分に応じた金額ではなく、「金額分」の請求となるので、資産価値がある土地については注意が必要です。

③について
住所変更登記は、これまでは売主として売却したり、抵当権を設定する場合など、限られた場合にしかされてきませんでした。
しかし、第三者がその土地を取得して活用したいと思っても、住民票や戸籍の附票の保存期間が移転や死亡してから5年にすぎず(今は150年と、極端に長期保存されることになりました)、登記名簿人が転居したり死亡していると第三者は登記名義人の所在把握ができないので、再開発事業や災害復興などの妨げとなっていました。

④について
これは、国に対して土地所有権を国庫に帰属させることの「承認」を求めるというもので、土地が不要な方には朗報にも思えます。
しかし、あくまでも「承認」を求めるものであり、相続税を物納する以上のハードルの高さがあります。
すべては書けませんが、更地・無担保で境界が明らかなど、通常であれば市場で売却できるような土地しか考えられず、どこまで実効性があるのかは疑問です。

4.今すべきことは？
一番大事なのは、相続登記義務化は、法改正後に発生した相続のみならず、「法改正以前から相続登記をしていない不動産についても適用がある」ということです。(もっとも、自分が相続により不動産の取得を知った日が遅ければ、「知った日から3年以内」に相続登記をすればよいとされています)。
祖父母の代から名義が代わっていない土地がないか(特に親類で単身や子どもがいないまま亡くなった方がいる場合は要注意です)、登記名簿と実態があっていない土地がないか精査しておくことをオススメします。