不動産賃貸において、悩ましいのは入居者間でのトラブルです。
特に生活音について一度トラブルになると、当事者同士も感情的になります。
そこで、今回は隣人トラブルの対処について紹介します。

１.オーナーの義務

オーナーは、賃貸物件を賃貸するにあたり、賃料をもらう対価として、賃借人に対して、建物の用法（例えば居住用）に適した状態で使用収益させる義務があります。ですから、賃借人からのトラブルの申出について何ら放置することは債務不履行となります。とはいうものの、人によって音などの感じ方は異なるものであり、法律的には「受忍限度」（要するに我慢の限界のことです。）の範囲かというあいまいな基準で、事案毎に判断するしかないのが現状です。

２.マンション・アパートにおける隣人トラブルの例

よくあるのが、①子どもが騒いだり、走る音がうるさい、②深夜・早朝の生活音がうるさい、③ペットの鳴き声や走る音がうるさい、などです。特にペット禁止の物件では、ペットを飼うこと自体契約違反となります。しかし、ペットを飼っていることを黙認していると思われないようにする必要があります。

３.賃借人から苦情があった場合は？

まずは賃借人から事情をよく聴くことです。事情もよく聴かずに、そのまま苦情の申出がありましたと相手方に伝えるのは、かえって感情的になりこじれてしまいます。迷惑とされる内容、程度、頻度、時間帯を可能な限り具体的に聴き取るようにします。また、賃借人には、同様の迷惑行為が発生したときは、その時間帯や内容を「その都度」メモするように依頼してください。

４.迷惑とされる内容の調査

事情を聴いたら、迷惑とされる内容の「実際」を調べます。一番効果的なのは、迷惑者の階下や隣室などの近隣に話を聞くことです。場合によっては、苦情を申し出た方が病的に神経質であったり、クレーマーであることもあります。例えば、迷惑行為が深夜・早朝に集中しているから、そのときに来て確認してくれと言う申出人がいるかもしれません。しかし、申出段階で家主がそこまでする義務はないので、そのような無茶な要求には毅然と断って下さい。

５.相手方への通知

迷惑行為が疑われるときは、相手方にその内容を伝えて改善を求めていくことになります。この伝え方が一番神経を使う場面であり、まさにケースによって千差万別です。基本はまず「やんわり」と伝えるのがよいでしょう。迷惑行為の蓋然性がかなり高く、内容も悪質な場合には、この段階で内容証明郵便で催告書（改善がなければ契約を解除するという内容）を発送するのがよいです。

６.相手方が改善しないとき

状況が変わらないときは態度を厳しくし、催告書を出した上で、契約解除を検討することになります。ただし、相手方が退去に応じない場合は、提訴して明渡しを求めるしかありません。もっとも、裁判で迷惑行為を理由に解除が認められるためには「証拠」が必要です。そのためには、申出人に普段から迷惑行為の具体的内容を証拠化してもらうとともに、オーナーも相手方とのやりとりの経緯を記録化しておくことが必要です。また、被害を訴える人が複数人いれば、嘆願書などがあると効果的です。

７.普段からの心がけ

今は入居者相互の関係が希薄な時代になっていますが、入居する方には両隣と階下には入居あいさつをしてもらうなどし、入居者同士の風通しをよくすることが大切です。同時に、オーナーも時間があれば賃貸物件に足を運び、入居者とのコミュニケーションを図るなどして、物件の雰囲気を把握するとよいです。