賃貸人は3か月家賃の支払いをしません。そこでオーナーは、賃貸人に対して、滞納を理由として賃貸借契約を解除して明渡しを求めましたが、賃貸人は退去しません。しかし明渡しの裁判をすると時間と費用がかかるので、何とか裁判をやらないで退去させることはできないでしょうか？

1.何が問題なのか？
今回は、解除は有効であることを前提とした設例です。
賃貸人の滞納を理由にして賃貸借契約を解除した場合、賃貸人は賃貸権を失って建物を不法占拠することと同じになり、オーナーには賃貸人に対し、建物から退去を求める権利が発生します。しかし滞納者の場合、退去をするにしても、次の移転先が見つからないとか、移転や引っ越しをするための費用がないことが多く、ずるずると居座り続けることがよくあります。
このような場合、オーナーは裁判をしないと、賃貸人を退去させることはできないのかという問題です。
結論から言いますと、明渡しを求めて裁判をし、明渡しを認める判決が出ても退去しない場合は強制執行をやらないと、合法的・強制的に退去させることはできないのです。

2.オーナー側の問題行為
家賃がもらえないのに、裁判までやるなんてとんでもない！それなら自分で追い出してしまえ！と思う方もいるでしょう。
しかし、法的手段をとらずに賃貸人の意に反して退去させることは、いわゆる「自力救済」として禁止されており、逆にオーナー側にペナルティが科せられることになりかねません。
オーナー側の問題行為としては、➀鍵の付け替え、②室内への無断立ち入り、③残置物の処分、④水道管を閉じて使えなくする(古いタイプのマンションだとまだあります。)などです。
オーナーがこのような行為をしたことで、賃貸人から訴えられた裁判では、すべてにおいてオーナー側が敗訴しています。
このような行為は、民事上の損害賠償の対象となるだけではなく、刑事上も住居侵入罪や窃盗罪等の罪に問われる可能性があります。

3.オーナー側の予防策
以下のような予防策が考えられますが、残念ながらいずれも特効薬とはなりません。
(1)特約の設定
賃貸借契約書において、賃貸人が終了した場合には、鍵の付け替え、室内への立入り、残置物の処分をされても意義を述べないという特約をつけることがあります。
このような特約があることで、賃貸人を「牽制」することはできます。しかし、判例上、このような特約は無効とされているので、この特約が自力救済の「免罪符」とはなりません。
(2)保証会社との契約
契約内容にもよりますが、大半は家賃６か月分程度まで保証するというものであり、賃貸人を退去させることまでは含まれていません。回収できない滞納家賃額を
減らすことはできますが、退去させるという根本的な解決にはなりません。
(3)連帯保証人への連絡
解除した後になりますが、一定程度の効果はあります。
例えば、連帯保証人が、賃貸人の保護者などに影響力がある場合には、保証人に退去を促す連絡をしたことで、速やかに退去した例はあります。

4.例外的な場合
残置物を残したまま、賃貸人とは連絡がとれず、実際に建物を使用している痕跡がない場合が考えられます。
(1)鍵の付け替え
工場。倉庫などで施錠されていない場合、火災防止や不法侵入防止など保安上の必要がある場合は許容される余地があります。
(2)室内への立ち入り
保安上の必要がある場合や高齢単身者などの場合、病死しているなどの可能性がある場合には、許容される余地があります。
もっとも、保証人や家族の立会いや、最悪警察官の立会いを求めるのが無難です。
(3)残置物の搬出・保管・処分
残置物の内容や分量によります。

5.結論
いわゆる「夜逃げ」であれば、裁判をしない余地もあります。実際に居住して建物を使用している場合には、裁判手続をしないと強制的に退去することはできません。
オーナーとしては、そのような賃貸人が入居する可能性(不良債権と同じことです。)があることを常に留意しておく必要があります。