賃貸管理の主な業務
お客様に物件の現状を
正確にお伝えします
お客様が知りたいポイントについて、文字だけでなく、写真を使ってご説明いたします。室内はきれいに掃除した後に写真を撮り、店頭でPOPや説明資料、ホームページ等に使います。必要に応じて、建物外観、街並み、周辺環境などの写真も使います。
空室メンテ例
空室メンテ例
インターネットで募集します
近年はインターネットからの応募やお問い合わせが急増しています。
弊社では、自社ホームページをはじめ、「SUUMO(リクルート)」「at home web」等の賃貸住宅紹介サイトで募集を行っています。
同時にたくさんの大手仲介会社様でも募集を行います
入居者募集は幅広く、多くの接点で行うのが効果的です。
弊社では自社拠点（名古屋市内6ヵ所）だけでなく、エイブル、ミニミニ、ホームメイト、ニッショー、アパマンショップ等、その他不動産業者でも手広く募集にご協力いただいております
入居者が好むお部屋へ
リフォーム・リノベーション
お部屋の内装・設備の好みは時代によって変わっていきます。
弊社では募集業務でつかんだニーズを基に、数多くの施工事例から、物件ごとに適したリフォーム提案を致します。さらに物件価値の維持にとどまらず、デザイン、付加価値に投資いただき、物件価値の向上・家賃アップするリノベーションもおすすめしております。工事においても40年以上の実績のある弊社にお気軽にご相談ください。
入居者募集の条件については、
動向を敏感にキャッチして
アドバイスさせて頂きます
お部屋の入居者募集をさせて頂くにあたり、お部屋探しをされているお客様の視点で見ますと家賃の金額もですが、契約時に必要な費用の軽減など、ちょっとしたサービス・特典が喜ばれ、成約の決め手になる事がよくあります。
弊社では自社での募集活動での実感・仲介業者定期訪問時のヒアリング・リクルート等情報媒体からのデータ分析などを基にして、お部屋探しをしているお客様の目に留まる募集条件等のアドバイスを致します。
消防設備点検業務
点検内容
消防用設備等を消防法の基準に適合しているか否かを確認し、種類別・非常電源および配線ごとに点検する。
① 機器点検
消火器・感知器・消防用水・配線管などの機器の適正な配置、損傷・漏水等の有無、表示の有無、その他主として機器の機能について、外観からまたは簡易な操作により判断できる事項を確認する。
② 総合点検
消防用設備の全部もしくは一部を作動させるまたは該当設備を使用することにより総合的な機能を確認する。
点検周期
① 機器点検
6ヵ月毎
② 総合点検
1年毎※消防用設備が消火器のみの場合は、機器・総合を兼ねて3年毎に実施の場合があります。
消防機関への報告
防火対象物関係者（オーナー様）の代行として、特定防火対象物（例：1階に飲食店等店舗付のマンション）は年1回、その他防火対象物（例：住居のみのマンション）は3年に1回、点検結果報告書にて消防署長に報告する。
警報ベル点検
消火器点検
感知器点検
避難はしご点検
貯水槽（高架水槽）清掃業務
各水槽内の汚泥等の沈殿物や付着物、水面の浮遊物質の除去およびボールタップ・電極棒・オーバーフロー管の設備点検を行う。
作業内容
- 排水設備の点検・水張り
- 水槽内の洗浄、不良箇所の点検・調査・修理
（水抜き後、その場で行うボールタップ等部品の取替費用は別途費用となります） - 沈殿物および付着物の除去
- 水槽内の消毒（使用機器を消毒後、１０～２０分間隔で２回薬剤を噴霧）
- 目視により、水槽内及び末端給水栓の水質（色・濁り・臭い・味覚）の異常の無い事確認
- 同じ給水設備である、ポンプ・電源盤について、目視確認・作動確認を行う
貯水槽底面洗浄前
貯水槽洗浄中
貯水槽消毒中
貯水槽底面清掃後
水質検査業務
建築物における衛生的環境の確保に関する法律、および同法施行令・施行規則に基づいて建築物飲料水水質検査業登録した検査業者にて水質の検査を行います。
検査項目
1.味2.臭気3.色度4.濁度5.pH値6.有機物濃度7.塩化物イオン濃度
8.硝酸態窒素及び亜硝酸態窒素 濃度9.一般細菌（ミリリットルあたりの個数）10.大腸菌検出
水道検針業務
（子メーター検診が必要な物件のみ）
水道検針
- 隔月の中旬に各戸の子メーターの検針をし、水道検針一覧表を作成して、管轄市町村の適用する計算方法と同じ方法で各戸の料金を算出・請求を行い、賃料と共に回収します。
- 水道局への料金支払いは、共用部分水道料も含めて、貝沼建設（株）にて行います。
- 検針手数料として1戸あたり月額120円をいただきます。
浄化槽点検・清掃業務
（浄化槽がある物件のみ）
浄化槽点検・清掃
浄化槽法によって定められている保守・点検・清掃を行います。
① 保守・点検
都道府県に登録した保守点検業者による保守・点検（機能の診断・モーター等の点検・汚泥の調整や移送・消毒剤の点検や補充など）点検記録表を作成・保存します。
処理方式・大きさにより義務化された点検回数は変わりますが、基本的に1年に4回行っております。
② 清掃
浄化槽を適正に使用していても、時間経過しますと、浄化槽の中に汚泥やスカム（浮上物）がたまります。
基本的に1年に1回、浄化槽の清掃をしております。
③ 法的検査
上記の点検・清掃が適正にされているかの、指定機関の検査を年1回、代行して受け、必要な書類の提示をします。
| 場所 | 清掃箇所 | 清掃内容 |
|---|---|---|
| 共用玄関 エントランスホール ピロティー アプローチ |
床面 | 石・磁器タイル： 水洗 |
| その他： 掃き清掃 |
||
| 玄関ガラス | 水拭き清掃 （両面） |
|
| 集合郵便受け | 水拭き清掃 | |
| 共用廊下 共用階段 |
床面 | 掃き掃除 （月1回水洗い） |
| 手摺 | 水拭き清掃 | |
| 外まわり | 駐車場・ 駐輪場 |
拾い掃き掃除 |
| 植え込み | ごみ除去・除草 |
エントランス水洗い
共用廊下掃き
玄関ガラス水拭き
共用灯取替
外回り掃き
共用廊下水洗い
わずらわしい入金のチェック・諸経費の精算・滞納催促等はすべて当社が行います。
滞納催促は内容証明郵便による催促まで当社負担で行います。
万が一法的処置が必要となる場合でも、経験豊富な当社顧問弁護士にご相談いただけます。（弁護士費用別途必要）
当社にて家賃管理させて頂いたデータを基に、当社顧問税理士が確定申告他の税務もお手伝い致します。
（税理士費用別途必要）
※未納分は当社が3ヵ月分まで立替えます。
信託での家賃保全
クレーム状況の詳細なヒアリング・
緊急性の判断・対応行動の判断
クレーム解消
※緊急性が必要なケース・ご費用が軽微なケースにつきましてはその場で先行して手配し、完了報告・ご費用請求させていただきます。
※その他各種お問い合わせへの対応や車庫証明等の各種書類の発行の代行を行い、オーナー様のわずらわしさを解消致します。
賃借人と部屋の明け渡し点検を行い、その結果に基づき、原状回復（室内補修）工事の発注・完了確認および保証金の精算業務を行います。賃借人が貸室を退去するにあたり、以下の業務を行います。
-
賃借人と退去日ならびに退去立会日を決定
-
賃借人の債務金（未払金・原状回復など）の合意を得る
-
点検結果に基づいて工事の発注と修理完了後の検査
-
賃借人に返還または徴収する保証金・債務超過金などの精算を行う
賃貸借契約の解約に関わる一切の業務の代行を致します。
※立会い毎に5,250円の費用が発生します。（当社施工させて頂く場合には、0円）
原状回復費について
原状回復にかかるトラブルが頻発しており、原状回復の費用負担のあり方等について、国土交通省より「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が示されております。
① 原状回復とは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、賃借人負担としました。 そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれ、賃貸人負担としました。
② 通常の使用とは A： 賃借人が通常の住まい方、使い方をしても、発生すると考えられるもの B： 賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりするものと考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの） A（+B）：基本的にはAであるが、その後の賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの。このうちBおよびA（+B）については、原状回復義務が発生し賃借人が負担すべき費用の検討が必要になります。その上、賃借人負担部分については、経過年数の考慮・修理範囲の最小化が必要です。このガイドラインを守りながら、細かく・丁寧に賃借人に負担必要箇所をご説明しております。
「建物は生き物」と言われますように、建物は年数経過により次第に傷み、劣化していきます。適切な時期にメンテナンス・改修を実施をしない場合、劣化が表面上だけにとどまらず、内部等にまで至り根本的なやり直し工事をせざるを得なくなり、高額な費用が発生する可能性が高くなります。
弊社では下記の例に示すような年数基準を基に、計画的に状況確認を行い、劣化が軽度なうちに早めの修繕提案を行っております。
| 場所 | 修繕年数目安 |
|---|---|
| 共用廊下・階段・鉄部塗装 | 8～10年 |
| 屋上防水 | 10～12年 |
| 外壁塗装 | 12～15年 |